Покупка и владение недвижимостью в Турции: юридическое сопровождение

Русскоязычные покупатели остаются одной из первых групп на турецком рынке, и почти все проблемы, с которыми они к нам приходят, возникли не в момент сделки, а до неё: задаток внесён по рекламному проспекту, продавец оказался не единственным собственником, у дома нет разрешения на заселение, а на объекте висит ипотека застройщика. Земельное управление проводит переход права за один визит — и именно поэтому проверка должна закончиться раньше, чем начнётся визит. ER&GUN&ER Law Firm — istanbul law firm с русскоязычной практикой по недвижимости (Маслак) — сопровождает сделки и последующее владение: от выписки из реестра до налогов и перепродажи.

Проверка до задатка: объект, продавец, документы

Юридическая проверка занимает дни и стоит доли процента от цены, а закрывает риски, которые потом не закрываются вовсе. Смотрим реестровую выписку по объекту: кто собственник и совпадает ли он с продавцом, есть ли ипотека, аресты, судебные пометки, сервитуты, аннотации о рассрочке или предварительном договоре. Проверяем природу права: полноценное этажное право собственности или пока только право на долю в строящемся здании — разница определяет и цену, и возможность зарегистрировать сделку. Отдельно — градостроительный статус: соответствует ли построенное разрешению, нет ли самовольных изменений и предписаний муниципалитета, не попадает ли участок в зону обновления. Проверяем долги, привязанные к объекту: налог на недвижимость, коммунальные и взносы на содержание. И продавца: подлинность доверенности, если он действует через представителя, наличие других сособственников и наследников, семейное положение при жилье. Практика может отличаться в зависимости от органа и года.

Что иностранцу купить нельзя

Ограничения существуют, но выглядят иначе, чем в слухах. Действует общий лимит площади на одного иностранного покупателя по стране и лимит доли иностранного владения в границах одного населённого пункта — при исчерпании квоты в конкретном районе сделка не пройдёт, каким бы ни был объект. Закрытые и стратегические зоны проверяются в самом земельном управлении автоматически при подаче, но по отдельным участкам ответ приходит с задержкой, и это стоит закладывать в сроки. Есть и ограничения по гражданству покупателя: для граждан ряда государств приобретение недвижимости в Турции недоступно или ограничено. Российские граждане в этот список не входят и приобретают недвижимость на общих основаниях. Отдельный слой — сельскохозяйственные и лесные участки со своим режимом использования, где покупка «под инвестицию» часто не даёт того, чего ждёт покупатель.

Сделка: где, кем и по каким деньгам

Право собственности переходит только регистрацией в земельном управлении — никакой договор у нотариуса или у агентства этого не делает. На сделке иностранцу нужны заграничный паспорт с присяжным переводом, налоговый номер, полученный заранее, и присяжный переводчик, присутствующий физически, если покупатель не владеет турецким; без переводчика регистратор сделку не проведёт. Для сделок с иностранцами требуется отчёт об оценке от лицензированной компании. Пошлина за переход права составляет четыре процента и по закону делится поровну между сторонами, хотя на практике её часто перекладывают на покупателя целиком — это предмет договорённости, а не правило. База — заявленная цена продажи, которая не может быть ниже кадастровой оценочной стоимости. Здесь же главный соблазн рынка: занизить цену в тапу ради экономии на пошлине. Мы отговариваем всегда — при перепродаже разница между заниженной покупной ценой и реальной продажной превращается в налогооблагаемый доход, а сама схема квалифицируется как уклонение. Добавляются фиксированный сбор управления, обязательный полис страхования от землетрясения, справка об отсутствии долга по налогу на недвижимость и, при представительстве, доверенность.

Новостройка: аванс сегодня, ключи неизвестно когда

Покупка на стадии строительства — отдельный жанр риска. До завершения дома объект существует как доля в праве на землю с зарегистрированным правом на будущую квартиру, и полноценное этажное право появляется позже — после того, как здание получит разрешение на заселение. Без этого разрешения квартира юридически не является пригодным для проживания жильём: возникают проблемы с постоянным подключением коммуникаций, с регистрацией по адресу и с последующей продажей. Поэтому в договоре мы фиксируем срок получения разрешения, а не только срок передачи ключей, и подкрепляем его последствиями просрочки. Второй узел — платежи: график привязывается к этапам, а не к календарю, а платёж «наличными в офисе продаж» без банковского следа при споре превращается в отдельную проблему доказывания. Третий — обременения застройщика: земля под комплексом нередко в ипотеке у банка, и порядок снятия этой ипотеки с конкретной квартиры прописывается заранее.

Владение: ежегодные расходы и обязанности

После сделки начинается то, о чём меньше всего думают на просмотре. Ежегодный налог на недвижимость платится в муниципалитет двумя частями в году по ставкам, зависящим от типа объекта и от того, находится ли он в границах крупного города; для дорогих объектов сверх установленного порога действует дополнительный налог на ценное жильё с собственной декларацией. Взносы на содержание комплекса обязательны и взыскиваются с собственника, а не с арендатора, — при неоплате управляющая компания идёт в исполнительное производство. Страховой контур владения и обязательные полисы разобраны на странице страхового права. Если квартира сдаётся, включается арендный слой с его собственными правилами и налогами — он описан на странице арендного права. Как turkish law firm мы ведём этот контур целиком: уведомления, декларации через бухгалтера, представительство в собрании собственников, споры с застройщиком и соседями.

Продажа: пятилетнее правило и подготовка объекта

При перепродаже физическим лицом действует правило пяти лет: доход от продажи объекта, находившегося в собственности менее пяти лет, облагается как прирост стоимости с учётом индексации и необлагаемого минимума, а после пяти лет владения такой доход у физического лица не облагается вовсе. Отсюда планирование: дата приобретения по реестру, документально подтверждённая покупная цена и расходы, увеличивающие стоимость, определяют итог сильнее, чем цена продажи. Юридическая подготовка объекта к продаже занимает не больше недели и заметно расширяет круг покупателей: снятие погашенной ипотеки, закрытие долгов по налогу и взносам, приведение реестровых данных в порядок, проверка разрешения на заселение. Для нерезидента добавляется вопрос вывода денег за рубеж — маршрут планируется до сделки, а не после получения средств на турецкий счёт. Инвестиционная связка с гражданством, если она рассматривается, живёт по собственным правилам и разобрана на странице гражданства за инвестиции.

Дистанционные сделки и наше сопровождение

Большинство наших доверителей ведут сделку, не находясь в Турции. Полномочия удостоверяются нотариусом по месту жительства с последующим апостилированием либо в консульском отделе Турции, но решает не форма, а содержание: слишком узкая не позволит подписать в земельном управлении, слишком широкая даёт представителю право распорядиться объектом. Мы готовим текст под конкретную сделку и рекомендуем ограничивать срок действия. Электронная система земельного управления позволяет собственнику видеть заявки по своему объекту и получать уведомления — для дистанционного владельца это базовая защита от действий по старым доверенностям. Как russian speaking lawyer in Turkey мы разбираем с доверителем каждый турецкий документ по-русски до подписания, а присяжные переводы готовим в форме, пригодной для регистрации, а не для чтения. Работа строится по этапам с отчётом на каждом; вознаграждение и государственные платежи оговариваются письменно до начала, а пошлины, сборы и оценка подтверждаются квитанциями на имя доверителя.

Вопросы и ответы

• Что проверять до внесения задатка? Реестровую выписку: собственника, ипотеки, аресты и судебные пометки; природу права — полноценное этажное право или доля в строящемся здании; градостроительный статус и соответствие построенного разрешениям; долги по налогу и взносам; полномочия продавца и наличие сособственников.
• Может ли россиянин купить недвижимость в Турции? Да, на общих основаниях. Ограничения касаются общей площади на одного иностранца, доли иностранного владения в границах населённого пункта, закрытых зон и граждан отдельных государств, в число которых Россия не входит.
• Нужен ли переводчик и оценка? Да. При сделке с иностранцем, не владеющим турецким, присяжный переводчик присутствует физически, иначе регистрация не состоится; кроме того, требуется отчёт об оценке от лицензированной компании.
• Сколько стоит переход права? Пошлина составляет четыре процента и по закону делится между сторонами поровну, хотя на практике часто перекладывается на покупателя. База — заявленная цена, которая не может быть ниже кадастровой оценочной стоимости; добавляются фиксированный сбор, страховой полис и перевод.
• Стоит ли занижать цену в документах? Нет. Экономия на пошлине оборачивается налогом при перепродаже с разницы между заниженной покупной и реальной продажной ценой, а сама схема квалифицируется как уклонение со своими последствиями.
• Что такое разрешение на заселение и почему оно важно? Это документ, подтверждающий пригодность здания к проживанию; без него возникают проблемы с постоянными коммуникациями, регистрацией по адресу и последующей продажей. Срок его получения фиксируется в договоре с застройщиком отдельно от срока передачи ключей.
• Платится ли налог при продаже квартиры? При владении менее пяти лет доход облагается как прирост стоимости с учётом индексации и необлагаемого минимума; после пяти лет владения у физического лица такой доход не облагается. Дата приобретения по реестру и подтверждённая покупная цена решают итог.

Материал подготовлен адвокатом Мирканом Гюнаем Топчу (Av. Mirkan Günay Topcu), управляющим партнёром ER&GUN&ER Law Firm (Стамбул, Маслак). Член Коллегии адвокатов Стамбула, рег. № 67874. Фирма консультирует иностранных граждан и компании по вопросам недвижимости, гражданства, корпоративного и миграционного права Турции.