土耳其房产租赁法是中国当事人在土耳其法律实务中遇到的最频繁议题之一。拥有伊斯坦布尔房产并寻求长期租赁收入的中国房东、希望在伊斯坦布尔旅游核心区域经营 Airbnb 的中国投资者、为获得居留许可而需要租赁住宅的中国家庭、为商业经营租赁工厂或者办公室的中国企业以及面临驱逐诉讼或者租金涨幅争议的中国租户，都需要对土耳其房产租赁法有清晰的理解。在 2022 至 2024 年期间的高通胀环境下，土耳其租赁法律框架经历了显著的演变：租金涨幅规则的多次变化、2024 年 1 月 1 日生效的第 7464 号 Airbnb 法律以及 2023 年 9 月 1 日生效的强制调解（HUAK 第 18/B 条）。这些变化共同构成了一个高度技术性、对错误代价高的法律框架。一位事前精细介入的房产租赁律师能够大幅降低中国客户的合同争议风险、最大化租金收入合规性以及确保 Airbnb 经营的合法性。这一观察在我们的律师事务所的实务中反复验证。

本页面系统介绍中国当事人在土耳其房产租赁法律事务中需要理解的法律框架与实务考量，覆盖九个核心维度：土耳其租赁法律体系与主管机关；租赁合同的订立与外国当事人特殊文件要求；租金涨幅 TBK 第 344 条与 2026 年 5 月 32.43% 法定上限；租户保护机制 TBK 第 347 条与续约自动延长以及 1 加 10 等于 11 年规则；驱逐事由（涵盖 TBK 第 350 条房东需要、TBK 第 351 条新业主需要、TBK 第 352 条租户违约、TBK 第 315 条付款迟延以及最高法院的判例内涵）；驱逐诉讼程序与 Sulh Hukuk Mahkemesi 以及 HUAK 第 18/B 条强制调解；短期旅游租赁（Airbnb）与第 7464 号法律的 2024 年新框架；外国房东的税务规划；我们的律师事务所的执业方法。内容基于第 6098 号《土耳其债务法》（TBK，2012 年 7 月 1 日生效）第 299 至 378 条、第 7409 号《2022 年 25% 上限法》（11 Haziran 2022 RG 31863 sayılı）、第 7456 号《延期法》、第 7464 号《关于住宅旅游目的出租及修改某些法律的法律》（2 Kasım 2023 RG 32357 sayılı，2024 年 1 月 1 日生效）、第 7445 号《一些法律修改法》通过的 HUAK 第 18/B 条（2023 年 9 月 1 日生效）、第 6100 号 HMK 第 4/1-a 条（Sulh Hukuk Mahkemesi 管辖权）、第 5718 号 MÖHUK、土耳其《宪法》第 35 条与第 57 条等核心法律渊源。本页面与我们的土耳其房产租赁律师专页构成互补关系：本页面聚焦法律框架本身（涵盖 TBK 条文、最高法院的判例内涵以及 7464 号 Airbnb 法律的细节规定），律师专页聚焦律师代理的实务工作流。详细的房产购置法律框架请参考我们的土耳其房地产法专页。

从执业边界角度，一家土耳其律师事务所在房产租赁法领域的工作清晰：租赁合同的审查与起草（中英土三语）；租金涨幅咨询（TBK 第 344 条下的消费者价格指数 12 个月平均值计算）；续约通知与 TBK 第 347 条 1 加 10 等于 11 年规则的应对；驱逐诉讼代理（Sulh Hukuk Mahkemesi）；强制调解程序代理（HUAK 第 18/B 条）；短期旅游租赁的第 7464 号法律下许可证获取代理（与文化与旅游部协调）；楼层所有权法（第 634 号 Kat Mülkiyeti Kanunu）下的全体共有人书面同意获取；外国房东的税务规划（Gayrimenkul Sermaye İradı 与 1995 年中土双边税收协定的应用）；跨境争议中的取证与领事配合。具体的公证手续、TAPU 申请、土耳其注册会计师（YMM）的税务申报以及强制调解员的会议主持由相应执业资格人员承担。所有委托均通过经海牙公约附加证明的公证授权书建立，所有费用按律师服务合同收取并开具土耳其正式发票。我们的律师事务所的管理合伙人 Mirkan Günay Topcu 律师，伊斯坦布尔律师协会注册号 67874。具体实务变量按主管部门和年份不同而有所调整，但执业边界在所有客户合作中保持一致。

何时需要土耳其房产租赁法律咨询与单独应对的法律风险

对许多中国当事人，"租赁是简单事务、由地产中介处理即可"的直觉在土耳其房产租赁法律框架下并不准确。租赁实务在多个维度上具有显著的法律技术性。第一类需要法律介入的情形涵盖任何涉及大额或者长期租赁的安排：价值显著的住宅租赁、商业地产租赁（涵盖办公室、零售店面、工厂以及仓库）以及长期租约（5 年以上）。这些情形涉及 TBK 第 299 至 378 条下的多层强制性规定（涵盖 TBK 第 344 条的租金涨幅上限、TBK 第 347 条的续约保护、TBK 第 343 条与第 346 条的合同条款限制）、续约时点的法律时效（如续约通知的 3 个月期限）以及押金的合法上限与处理方式。

第二类是涉及外国房东或者外国租户的跨境因素：中国房东在土耳其拥有出租房产时面临的税务申报义务（Gayrimenkul Sermaye İradı 与潜在的 1995 年中土双边税收协定下的预提税考量）、外国租户因居留许可申请需要的租赁合同公证、跨境争议中的语言与翻译要求以及与中国驻土耳其使领馆的领事协调。第三类是 Airbnb 或者短期旅游租赁经营者：自 2024 年 1 月 1 日第 7464 号法律生效以来，所有 100 天或者更短的住宅租赁都需要获取文化与旅游部签发的旅游目的租赁许可证。未获取许可证的经营者面临每个住宅 100,000 TL 的行政罚款（2026 年水平），以及 1 年内 4 次以上 100 天以上的合同涉及 1,000,000 TL 罚款。第 634 号 Kat Mülkiyeti Kanunu 下全体共有人的书面同意是许可证申请的关键前提（依 7464 号 Madde 3/3）。如建筑物有 3 个以上独立单元，同一申请人名下的旅游许可证不能超过总单元数的 25%（依 7464 号 Madde 3/4）。

第四类是涉及驱逐诉讼或者租金争议的当事人，涵盖五种典型情形：TBK 第 350 条房东需要的驱逐；TBK 第 351 条新业主需要的驱逐（所有权获得 6 个月后）；TBK 第 352 条租户违约（涵盖第 1 款书面驱逐声明、第 2 款两次正当警告以及第 3 款租户在同一区有可居住住所）；TBK 第 315 条付款迟延驱逐；TBK 第 347 条 1 加 10 等于 11 年累计后房东无理由终止。所有这些诉讼自 2023 年 9 月 1 日以来必须先通过强制调解程序（HUAK 第 18/B 条），未经调解直接提起诉讼将被 Sulh Hukuk Mahkemesi 程序性驳回（依 Yargıtay HGK 2023/995 与 2023/1251 号判决，诉讼条件的缺失不能事后补充）。第五类是涉及租金涨幅争议：2024 年 7 月 1 日第 7409 号法律下的 25% 临时上限终止后，TBK 第 344 条规定的消费者价格指数（TÜFE）12 个月平均值上限重新成为唯一标准。2026 年 5 月的法定上限为 32.43%（基于 TÜİK 2026 年 5 月 4 日发布的 4 月份数据）。许多中国房东与租户对这一计算方法、续约时点以及上限的强制性存在误解。一位在土耳其执业的律师在事前的咨询能够大幅降低后续争议的成本。具体实务变量按主管部门和年份不同而有所调整。

土耳其租赁法律框架与主管机关

处理租赁事务的伊斯坦布尔律师事务所需要协调多部立法构成的多层法律框架。基础立法是 2012 年 7 月 1 日生效的第 6098 号《土耳其债务法》（TBK，取代了 1926 年的旧的第 818 号债务法）：TBK 第 299 至 310 条规定一般租赁合同的基础原则；TBK 第 339 至 356 条规定住宅与有屋顶工作场所租赁的特殊规则（这是与中国当事人最相关的部分）；TBK 第 357 至 378 条规定其他租赁类型。TBK 第 299 条规定租赁合同的基础定义："出租人承诺将某物的使用或者使用及收益让予承租人，承租人承诺支付约定的租金"。TBK 第 339 条进一步规定住宅与有屋顶工作场所租赁的特殊适用范围。土耳其《宪法》第 35 条规定财产权的根本保护以及第 57 条规定住房权的国家义务，这两项宪法原则共同构成了 TBK 租赁规则的更深层法律框架，立法者试图在房东的财产权与租户的居住权之间建立动态平衡。

过渡性立法层面，第 7409 号《修改律师法与土耳其债务法的法律》（11 Haziran 2022 RG 31863 sayılı）通过对 TBK 增加的临时第 1 条，规定 2022 年 6 月 11 日至 2023 年 7 月 1 日间住宅租赁的涨幅上限为 25%。第 7456 号《一些法律修改法》（15 Temmuz 2023 RG 32249 sayılı）第 23 条将该 25% 上限延长至 2024 年 7 月 1 日。自 2024 年 7 月 1 日起，该临时上限已经终止，TBK 第 344 条规定的消费者价格指数 12 个月平均值上限重新成为唯一标准。第 7464 号《关于住宅旅游目的出租及修改某些法律的法律》（2 Kasım 2023 RG 32357 sayılı，2024 年 1 月 1 日生效）针对 Airbnb 与短期旅游租赁建立了根本性新框架。《关于实施住宅旅游目的出租活动的条例》（28 Aralık 2023 RG 32413 sayılı）作为施行细则。第 7445 号《一些法律修改法》（5 Nisan 2023 RG 32154 sayılı）通过对第 6325 号《调解法》（HUAK）增加的第 18/B 条，自 2023 年 9 月 1 日起对租赁纠纷设立强制调解。值得关注的是，Anayasa Mahkemesi 已经受理对第 7464 号 Madde 3/3 最后一句的合宪性审查（E. 2025/147，K. 2025/275），这一审查的结果可能影响住宅小区内租赁许可证的全体业主同意要求。

处理租赁事务的主管机关涵盖七个核心机构。Sulh Hukuk Mahkemesi（治安法庭，相当于初级法院）根据第 6100 号 HMK 第 4/1-a 条对所有租赁相关纠纷（涵盖驱逐诉讼、租金核定、租金调整以及违约赔偿等）具有专属管辖权，不论争议金额。调解员受过土耳其司法部认证，自 2023 年 9 月起负责强制调解阶段。执行办公室（İcra Müdürlüğü）负责执行性程序（涵盖非诉讼性驱逐与租金催收）。Tapu Sicil Müdürlüğü（土地登记局）负责长期租赁合同的潜在登记。文化与旅游部通过省级文化与旅游司负责 Airbnb 短期租赁许可证（基于第 7464 号法律）。税务总局（Gelir İdaresi Başkanlığı，GİB）负责房东的租金收入申报。土耳其社会安全机构（SGK）对涉及商业租赁的可能社会保险义务负责。一位土耳其本地律师协调这些主管机关的工作是土耳其房产租赁法律实务的核心。详细的房地产相关咨询服务工作流请参考我们的土耳其不动产法律咨询专页。具体实务变量按主管部门和年份不同而有所调整。

租赁合同的订立、必要要素与外国当事人特殊要求

土耳其租赁合同的订立形式由 TBK 第 299 条规定的合意原则规范：租赁合同原则上无需特殊形式即可成立（口头合同在法律上有效），但实务中绝大多数租赁合同采用书面形式以方便举证。书面合同的标准要素涵盖九个层面：双方当事人的完整身份信息（涵盖姓名、土耳其身份证号或者外国人身份号、地址以及签字）；租赁标的（涵盖详细的地址、建筑物号、独立单元号、面积以及 TAPU 信息）；租金金额与支付条件（涵盖金额、币种、支付期、支付方式以及押金安排）；租赁期限（开始日期与结束日期）；用途条款（涵盖住宅、商业、工业以及混合）；租金涨幅条款（应符合 TBK 第 344 条的法定上限）；维修与维护责任分配（TBK 第 301 至 307 条）；双方违约责任；争议解决条款（HUAK 第 18/B 条的强制调解为法定要求）。

对外国当事人，几个特殊要素需要关注。第一是身份与地址证明：中国房东必须提供 TAPU 副本（证明房产所有权）；中国租户必须提供有效的居留许可或者合法的访客身份。第二是合同语言：双语合同（土耳其语加中文或者英文）在跨境实务中较为常见，但实际具有法律效力的文本必须是土耳其语。如双方希望使用中文或者英文为参考，应在合同中明确"在文本含义存在分歧时，土耳其语文本具有优先效力"。第三是公证的考量：租赁合同本身不强制公证，但下列情形可能需要公证：长期租赁（5 年以上）希望登记到 TAPU 时（提供更强的对抗第三人效力）；居留许可申请所需（许多省级移民办公室要求公证的租赁合同或者电子政务系统中注册的租赁合同登记）；潜在重大诉讼前的证据保全。第四是押金规则：TBK 第 342 条规定住宅租赁的押金不得超过 3 个月租金的金额；押金必须存入双方共同名下的银行账户或者由双方约定的方式管理；房东不得在租户未书面同意或者法院裁定的情况下单方面支取；租赁结束时押金须在合理期间内（通常 1 至 3 个月）返还。第五是 TBK 第 314 条的履行时间：除合同与地方惯例另有约定外，租户应在每月月末以及最迟在租赁期满时支付租金。

一家来自扬州的中国商人在我们处理过的一起案件中，作为在伊斯坦布尔 Levent 区购买一套高端公寓并将其长期出租给一位欧洲跨国公司高管的中国房东，通过我们的律师事务所协调的精细合同起草（涵盖双语条款、TBK 第 344 条合规涨幅机制、TBK 第 342 条合规的押金管理协议、维修责任分配、争议解决条款以及公证以备 TAPU 登记），在合同生效后 3 年内的两次续约都顺利推进，没有产生任何重大争议。一位来自湘潭的中国家庭在我们处理过的另一起案件中，作为为孩子在 Boğaziçi 大学留学而希望在伊斯坦布尔租赁高质量公寓的中国父母，通过我们的律师事务所协调的合同审查与公证（涵盖居留许可申请所需的公证合同副本以及宣誓翻译员的现场协助），顺利完成了租赁与移民程序。详细的相关合同条款设计请参考我们的土耳其商业合同律师专页。具体实务变量按主管部门和年份不同而有所调整。

租金涨幅、TBK 第 344 条与 2026 年 5 月 32.43% 法定上限

租金涨幅是中国当事人在土耳其房产租赁法实务中遭遇频率最高的争议类型。TBK 第 344 条作为核心条款规定："双方在续约期间适用的租金的约定，必须不超过前一租赁年度消费者价格指数（TÜFE）12 个月平均变动率"。这一规则是强制性的，双方不得通过合同约定超过此上限。如双方约定的涨幅低于上限，则按约定执行；如约定涨幅超过上限，超过部分按强制规定无效，涨幅按消费者价格指数 12 个月平均值适用。这一规则反映了立法者在房东的财产权（土耳其《宪法》第 35 条）与租户的住房权（土耳其《宪法》第 57 条）之间寻求的动态平衡，特别是在 2022 至 2024 年期间的高通胀环境下尤为重要。

2022 至 2024 年的临时 25% 上限层面，为应对高通胀环境下租户的支付压力，第 7409 号法律（11 Haziran 2022 RG 31863 sayılı）通过对 TBK 增加的临时第 1 条，规定 2022 年 6 月 11 日至 2023 年 7 月 1 日间住宅租赁的涨幅上限为 25%。第 7456 号法律（15 Temmuz 2023 RG 32249 sayılı）将该 25% 上限延长至 2024 年 7 月 1 日。在此期间，即使消费者价格指数 12 个月平均值大幅超过 25%（部分月份达 60% 以上），住宅租赁的涨幅也不得超过 25%。自 2024 年 7 月 1 日起，该临时 25% 上限已经终止，TBK 第 344 条规定的消费者价格指数 12 个月平均值上限重新成为唯一标准。值得关注的是，25% 上限仅适用于住宅租赁，从未适用于商业租赁。商业租赁全程适用 TBK 第 344 条（带有 TBK 第 345 条的 5 年规则的特殊修改，参见下文）。

2026 年的法定上限层面，TÜİK（土耳其统计局）每月第三个工作日上午 10:00 发布消费者价格指数数据。基于 TÜİK 2026 年 5 月 4 日发布的 4 月份通胀数据，2026 年 5 月份续约的住宅与商业租赁（首 5 年）的法定上限为 32.43%。计算公式简单：新租金等于现租金乘以 1.3243。例如，现租金 15,000 TL 加 32.43% 即为 19,864.50 TL。商业租赁的 5 年规则层面（TBK 第 345 条与第 344 条第 3 款），商业租赁在头 5 年期间适用消费者价格指数 12 个月平均值上限；5 年后双方可以自由协商新租金，无指数限制；如双方不能达成协议，任何一方可以请求 Sulh Hukuk Mahkemesi 通过租金核定诉讼由法官根据市场条件以及邻近租赁的对比金额设定新租金，但公平原则仍适用，避免不允许过度涨幅。外币租金层面（TBK 第 344 条第 4 款），以外币（涵盖美元、欧元等）约定的租金在头 5 年不得修改；5 年后可以修改但适用 TBK 第 138 条的过分履行困难规则。一家来自衡阳的中国租户在我们处理过的一起案件中，作为面临房东要求 60% 涨幅（远超 TBK 第 344 条的法定上限）的中国家庭，通过我们的律师事务所发起的租金核定诉讼（在 HUAK 第 18/B 条强制调解之后向 Sulh Hukuk Mahkemesi 提起），在 11 个月内获得法庭判决：租金涨幅核定为当时的消费者价格指数 12 个月平均值，远低于房东要求。这一判决为中国租户节省了显著的租金支出。具体实务变量按主管部门和年份不同而有所调整。

租户保护 — TBK 第 347 条与续约自动延长以及 1 加 10 等于 11 年规则

土耳其房产租赁法律的核心特征之一是对租户的强烈保护：租赁合同期满后，租户不会自动失去对租赁标的的占用权。TBK 第 347 条规定的续约自动延长原则指出，固定期限的住宅与有屋顶工作场所租赁合同期满后，除非租户在合同期满前至少 15 天书面通知房东不希望续约，否则合同将以同样的条件自动延长 1 年。这一原则的实务意义重大，房东不能简单通过"不续约"的方式终止合同：要终止租赁关系，房东必须通过 TBK 第 350 至 352 条规定的特定驱逐事由提起诉讼或者通过双方协议达成。

1 加 10 等于 11 年规则层面（TBK 第 347 条第 1 款第 3 句），在自动延长期间，房东在自首次自动延长的 10 年期满后（即初始 1 年加 10 年累计延长后的第 11 年），可以在合同到期前至少 3 个月通过书面通知（通常是公证催告函）终止合同，不需要任何特殊理由。这一规则提供了房东在长期租赁关系中获得回收住房使用权的"安全阀"，但只在 10 年自动延长期满后才能行使。在 11 年期满前，房东只能通过 TBK 第 350 至 352 条规定的特定驱逐事由（涵盖房东需要、新业主需要、租户违约等）终止合同。Yargıtay HGK 在 2017/458 E.，2021/614 K.，2021 年 5 月 25 日号判决中明确：在该期间签订新合同（即使是为更新租金等善意目的）将使 10 年期限重新起算。Yargıtay 3.HD 在 2024/3861 E.，2025/4232 K. 号判决进一步明确了 TBK 第 327 条下"无屋顶"不动产的不同处理（不适用 TBK 第 347 条）。这一规则只适用于房东：租户在任何时候都可以通过特定通知（通常住宅 3 个月、工作场所 6 个月）单方面终止合同。

对中国房东，1 加 10 等于 11 年规则的实务意义在于：长期租赁关系中存在显著的"锁定效应"。如果中国房东将房产长期出租，租户可能在事实上享受 10 年以上的占用权，期间房东只能在符合 TBK 第 350 至 352 条特定条件时才能驱逐。这一现实使得中国房东在选择长期租户时必须特别谨慎，事前的合同设计（涵盖清晰的驱逐条款、维修责任分配以及押金保障）是核心。此外，自 2023 年 9 月 1 日起，TBK 第 347 条 11 年规则的驱逐诉讼也受 HUAK 第 18/B 条强制调解约束，房东必须先经调解程序才能提起 Sulh Hukuk Mahkemesi 诉讼。一家来自岳阳的中国房东在我们处理过的一起案件中，作为在伊斯坦布尔 Beşiktaş 拥有一栋公寓楼并将其多套单元长期出租的中国房东，通过我们的律师事务所协调的精细 11 年规则规划（涵盖合同设计、续约通知监控、3 个月书面通知策略以及必要时的驱逐策略），在第 11 年成功通过 TBK 第 347 条规则结束了一项不希望延长的租赁关系，回收了房产使用权。详细的房地产投资法律框架请参考我们的土耳其房地产法专页。具体实务变量按主管部门和年份不同而有所调整。

驱逐事由 — TBK 第 350、351、352 与 315 条详解与最高法院判例内涵

除了 TBK 第 347 条的 1 加 10 等于 11 年规则外，TBK 在第 350 至 352 条规定了有限的特定驱逐事由。这些事由是穷举的（不能通过其他理由驱逐租户）。TBK 第 350 条房东需要的驱逐层面，房东本人、其配偶、直系尊亲属或者直系卑亲属以及法律上有义务赡养的其他人有居住或者工作场所需要时，可以提起驱逐诉讼。Yargıtay 在其相关判例（涵盖 Yargıtay 6.HD 2016/4545 与 2016/4807 号判决）中明确，需要必须是真实的、诚意的以及必要的。法庭对此进行严格审查，避免房东以虚假的"需要"为借口驱逐租户。此外，需要必须在诉讼时存在并在审理过程中持续存在。Yargıtay 6.HD 2012/814 E.，2012/4701 K. 号判决也明确：如房东在邻近区有其他可居住房产或者驱逐后短期内将房产高价出租给第三方，构成虚假需要的强力证据。TBK 第 350 条第 3 款重建或者基本翻新层面，房产的重建或者基本翻新（需要使用期间无法居住的情况下）也构成驱逐事由。重要的是，TBK 第 355 条规定 3 年再出租禁止：依 TBK 第 350 条或者第 351 条驱逐的，房东在 3 年内不得将房产以更高价格出租给第三方，否则租户可以请求恶意赔偿。

TBK 第 351 条新业主需要的驱逐层面，通过任何法律途径（涵盖购买、继承以及赠与等）获得房产所有权的新业主，如有自身、配偶、直系亲属或者法律义务赡养人的居住或者工作场所需要时，可以从所有权获得日期起 1 个月内书面通知租户（依 Yargıtay 6.HD 2016/2761 E.，2016/1963 K. 号判决这是绝对要求，未通知则丧失该权利），然后在 6 个月后提起驱逐诉讼。这一 6 个月规则反映了对租户在所有权变更后获得合理过渡期的保护。或者新业主选择在合同期满后 1 个月内提起诉讼。TBK 第 352 条租户违约涵盖三个子条款。TBK 第 352 条第 1 款书面驱逐声明层面，如租户在租赁开始后书面声明将在特定日期搬离，房东可以在该日期后 1 个月内通过执行或者诉讼终止合同。该声明必须满足严格要件：书面、租户签字、在租赁开始之后（不能在租赁开始前签）以及明确的搬离日期。TBK 第 352 条第 2 款两次正当警告层面，租户在同一租赁年度（或者 1 年以下的租赁期）因未支付租金被书面"正当警告"两次，房东可以在租赁年度（或者租赁期）结束后 1 个月内提起驱逐诉讼。Yargıtay 3.HD 2018/4013 E.，2018/6997 K. 号判决明确：两个催告须涉及两个不同的应付租金期；同一催告不能涵盖两个月的欠款；催告之后即使付款也仍然有效。TBK 第 352 条第 3 款层面，租户或者共同居住的配偶在同一区或者镇行政范围内拥有可居住的住房时，房东可以在合同期满后 1 个月内提起诉讼。

TBK 第 315 条付款迟延驱逐层面，租户未在到期日支付租金时，房东可以通过书面催告给租户特定支付期。这里的时限规定有三个层次：住宅与有屋顶工作场所至少 30 天；一般租赁至少 10 天；TBK 第 362 条下的收益租赁至少 60 天。如租户在期满后仍未支付，房东可以终止合同并要求驱逐。重要的程序细节：催告必须书面（口头无效）；催告必须明确写出"终止与驱逐"意图（仅写"将采取法律途径"被最高法院视为不充分）；期限从书面通知送达次日起算。第 2004 号《执行与破产法》（İİK）第 269 条层面，依 TBK 第 315 条的无判决执行驱逐程序通过执行办公室的第 13 号付款命令进行，是 HUAK 第 18/B 条强制调解的唯一例外（参见下一节）。此外 TBK 第 316 条特别照管与对邻居的尊重层面，租户严重违反特别照管义务时，房东先经至少 30 天的书面催告后可以终止合同。一家来自常州的中国房东在我们处理过的一起案件中，作为面临 8 年长期租户拒绝搬离且租户在同一区拥有另一套可居住住房的中国房东，通过我们的律师事务所协调的 TBK 第 352 条第 3 款驱逐诉讼（结合 2023 年 9 月 1 日后的强制调解程序与 Sulh Hukuk Mahkemesi 程序），在 9 个月内获得驱逐判决并通过执行办公室回收房产使用权。具体实务变量按主管部门和年份不同而有所调整。

驱逐诉讼程序、Sulh Hukuk Mahkemesi 与 HUAK 第 18/B 条强制调解

Sulh Hukuk Mahkemesi 的专属管辖权层面，第 6100 号《民事诉讼法》（HMK）第 4 条第 1 款 (a) 项规定，所有租赁关系下的纠纷（涵盖驱逐诉讼、租金核定诉讼、租金调整诉讼、违约赔偿诉讼以及押金返还诉讼等）由 Sulh Hukuk Mahkemesi 审理，不论争议金额。地域管辖权按 HMK 第 10 条由租赁标的所在地法庭或者被告住所地法庭具有管辖权。这一专属管辖原则确保所有租赁纠纷在专门法庭审理，便于审理人员积累相关经验。此外，土耳其房产租赁法下纠纷通常按简单审理程序进行，相比书面审理程序更快。

强制调解的核心 HUAK 第 18/B 条层面，自 2023 年 9 月 1 日起，第 7445 号《一些法律修改法》增加的 HUAK 第 18/B 条规定，所有租赁关系下的纠纷必须先通过强制调解程序才能提起诉讼。这是一个诉讼条件：未经调解的诉讼将被法庭按程序性理由直接驳回。强制调解的范围涵盖驱逐诉讼（TBK 第 350 至 352 条）、租金核定诉讼、租金调整诉讼、合同违约赔偿诉讼以及押金返还诉讼等所有租赁衍生纠纷。Yargıtay HGK 2023/995 与 2023/1251 号判决进一步明确：诉讼条件的缺失不能事后补充完成，即如原告未经调解直接提起诉讼，法庭必须程序性驳回，不能允许原告在诉讼期间另行进行调解。唯一例外是基于第 2004 号《执行与破产法》（İİK）的无判决执行驱逐：涵盖 TBK 第 315 条付款迟延导致的执行驱逐以及 TBK 第 352 条第 1 款书面驱逐声明的执行驱逐。这两种执行性程序保持快速通道，无需通过调解。但是，如租户对执行程序提出异议，异议程序如转入 Sulh Hukuk Mahkemesi（如对驱逐声明上签字的异议），则需要先经过强制调解。

调解的程序节奏层面，双方在房东提交申请后，调解员安排首次会议（通常 15 至 30 天内）。调解员协助双方进行协商，可能涉及租金调整、续约期限、驱逐时点以及押金返还等多个方面。如双方达成协议，可以签署调解协议，该协议具有等同于法院判决的执行力（依 HUAK 第 18/B 条第 3 款的可执行性批注程序，如双方均由律师代理则免除该批注）。如双方不能达成协议或者一方未参加（缺席），调解员出具不达成协议证明，房东凭此向 Sulh Hukuk Mahkemesi 提起诉讼。调解程序的整体时间通常 4 至 12 周；与诉讼相比，调解显著缩短了争议解决时间（诉讼一审 9 至 18 个月加可能的 6 至 12 个月上诉）。调解的费用按争议金额计算，由双方平分（除非双方约定不同）。一家来自江门的中国房东在我们处理过的另一起案件中，作为希望以 TBK 第 350 条本人需要为由驱逐租户的中国房东（伊斯坦布尔 Şişli 区一套公寓），通过我们的律师事务所协调的调解阶段，在 6 周内与租户达成协议：租户同意在 3 个月内搬离，房东支付一定的搬迁补偿。这一安排避免了潜在的 12 至 18 个月驱逐诉讼，显著降低了双方的时间与法律成本。详细的争议解决机制请参考我们的土耳其仲裁与争议解决法专页。具体实务变量按主管部门和年份不同而有所调整。

短期旅游租赁 — 第 7464 号 Airbnb 法律新框架

对在伊斯坦布尔、安塔利亚、伊兹密尔以及卡帕多奇亚等旅游核心区域经营 Airbnb 与短期租赁的中国投资者，自 2024 年 1 月 1 日生效的第 7464 号《关于住宅旅游目的出租及修改某些法律的法律》（2 Kasım 2023 RG 32357 sayılı）建立了一个根本性的新监管框架。施行细则规定在《关于实施住宅旅游目的出租活动的条例》（28 Aralık 2023 RG 32413 sayılı）中。核心定义层面，依 Madde 2/g 第 7464 号法律将"短期旅游租赁"定义为任何一次性 100 天或者更短的住宅租赁，不论用途（涵盖教育、医疗、工作、旅游以及运动等）。100 天以上的租赁不属于第 7464 号法律的范围（依 Madde 1/3 "单次超过 100 天的租赁不属于本法律的范围"），仍受 TBK 一般规则约束。

强制许可证层面（依 Madde 3/1），所有短期旅游租赁经营者必须在签订租赁合同之前获得文化与旅游部签发的"旅游目的租赁许可证"（Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi）。许可证申请通过电子政务系统在线提交，由省级文化与旅游司审查。关键申请要件涵盖三个核心层面。第一，依 Madde 2/d 申请人必须是房产所有人或者拥有用益权或者地上权的人。长期租户不能申请许可证进行二次出租，这是法律的明确规定。第二，依 Madde 3/3 全体共有人书面同意（"oy birliği"，即一致同意而非多数表决）：在第 634 号 Kat Mülkiyeti Kanunu 下的公寓楼或者住宅区中，申请人必须获得所有楼层共有人的全体同意。这是一个高门槛，任何一个共有人的反对都可能导致申请被拒。Anayasa Mahkemesi 在 E. 2025/147，K. 2025/275 号决定中受理对该条款最后一句的合宪性审查（涉及第 5、13、35 以及 41 条），这一审查的结果可能影响未来住宅小区内的同意要求范围。第三，依 Madde 3/4 25% 限额：如建筑物有 3 个以上独立单元，同一申请人名下的旅游许可证不能超过总单元数的 25%。这一限制旨在防止单一投资者将整栋楼用于短期旅游租赁。例外是 Madde 3/10 高品质住宅（即具备前台、保安以及每日清洁服务，同时具备医疗、干洗、洗衣、运输、餐饮以及购物服务以及健身房加游泳池的多个独立单元综合体）可以豁免 Madde 3/3 全体同意与 Madde 3/4 25% 限额。

罚款与违法行为层面（依 Madde 4，2026 年水平），未获取许可证经营短期租赁的处罚极其严厉。未经许可的旅游目的租赁每个住宅每个合同罚款 100,000 TL（依 Madde 4/1-a），并给予 15 天获取许可证的期限。如经营者签订 100 天以上的租赁合同但在 1 年内对同一住宅签订 4 次以上不同的租赁合同（试图绕过法律），罚款 1,000,000 TL（依 Madde 4/1-g）。中介（涵盖 Airbnb 等平台或者本地代理）未尽尽职调查协助无证经营的，每个合同罚款 100,000 TL（依 Madde 4/1-d）。电子商务中介服务提供商（依第 6563 号《电子商务规制法》）经文化与旅游部 24 小时内警告后不撤除内容的，每个住宅 100,000 TL（依 Madde 4/1-e），同时内容可能被命令下架并通知接入服务商联合会。文化与旅游部要求的信息或者文件 30 天内未提交的，罚款 50,000 TL；所有权变更未在 30 天内通过 TAPU 登记报告的，罚款 50,000 TL。许可证审批时间层面，申请提交后 60 天内出审批结果；许可证签发后 30 天内进行现场检查，如发现不符合规定，给予 15 天纠正期。一位来自湖州的中国投资者在我们处理过的一起案件中，作为希望在伊斯坦布尔 Beyoğlu 区运营 4 套 Airbnb 公寓的中国投资者，通过我们的律师事务所协调的整合性方案（涵盖 4 套许可证申请、各楼栋全体共有人书面同意获取、Madde 3/4 25% 限额合规审查、第 634 号 Kat Mülkiyeti Kanunu 物业管理规则审查以及双语 Airbnb 房东合同），在 4 个月内完成所有 4 套的许可证获取，开始合法运营。详细的房地产投资法律框架请参考我们的土耳其房地产法专页。具体实务变量按主管部门和年份不同而有所调整。

外国房东税务规划 — Gayrimenkul Sermaye İradı 与 1995 年中土双边税收协定

对在土耳其拥有出租房产的中国房东，土耳其税务体系下的租金收入处理是必须事前规划的核心问题。税务身份的判断层面，中国房东在土耳其的税务身份由其居住身份决定。如中国房东在土耳其居住超过 6 个月（连续或者断续），将被视为土耳其税务居民，对其全球收入承担土耳其纳税义务。如中国房东不在土耳其税务居住，则仅对其土耳其源收入（涵盖租金）承担土耳其纳税义务，且受 1995 年中土双边税收协定的限制保护。

Gayrimenkul Sermaye İradı（房产资本收入）层面，这是土耳其税法术语中对租金收入的指称（详见第 193 号《所得税法》第 70 条）。对非居民中国房东（不在土耳其税务居住的中国房东），住宅租金收入按以下方式处理。预提税层面，如租户是公司或者自雇职业者，租户必须从租金中扣除 20% 的预提税作为房东的最终税务义务。如租户是个人自然人租户用于自住，无预提税，房东必须自行申报。年度申报层面，非居民房东如年租金总收入超过特定门槛（每年由税务总局设定），必须通过土耳其税务居民代理或者注册会计师提交年度申报；超过相关豁免额度的部分按 15 至 40% 的累进税率纳税。1995 年中土双边税收协定层面，对中国税务居民的房东，协定第 6 条规定来自不动产的收入可以在不动产所在国（土耳其）纳税，但中国对该收入也保留征税权，通过避免双重征税的相关规定（涵盖外国税收抵免）实现。协定第 13 条资本收益条款涵盖未来房产出售时的资本收益跨境处理。

商业（工作场所）租金收入层面，对商业场所出租，预提税同样适用 20%（无论租户身份）。短期旅游租赁的特殊税务层面，经营 Airbnb 等短期租赁的非居民中国房东由于涉及商业活动的本质（按土耳其财政部 2023 年 11 月解释），其收入应按商业收入而非租赁收入处理。涉及增值税（KDV）申报（在土耳其享有的住宿服务的标准增值税率，目前为 20%），可能需要在土耳其注册为商业实体（涵盖有限公司或者在土耳其的常设机构）。如 Airbnb 经营达到一定规模（典型 5 套以上组合），按协定第 5 条常设机构概念可能被认定为在土耳其拥有常设机构，导致更广泛的土耳其纳税义务。一位来自湘潭的中国投资者（与前述留学家庭案件不同，本案是另一客户）在我们处理过的一起案件中，作为在伊斯坦布尔拥有多套出租房产并希望优化税务安排的中国房东，通过我们的律师事务所协调的整合性税务规划（涵盖与注册会计师的合作、在土耳其设立有限公司持有房产、1995 年中土双边税收协定的适用、优化的预提税安排以及与中国境内国家外汇管理局报告的协调），在合法范围内显著降低了整体税负。详细的跨境税务规划请参考我们的伊斯坦布尔金融中心专页。具体实务变量按主管部门和年份不同而有所调整，但 Gayrimenkul Sermaye İradı 的核心原则与 1995 年中土双边税收协定的不动产收入条款多年来稳定不变。

我们的执业方法与服务流程

ER&GUN&ER 律师事务所是依据土耳其《律师法》正式注册执业的本地律师事务所。在土耳其房产租赁法领域的执业边界涵盖以下事项：租赁合同的审查、起草、谈判（中英土三语）；租金涨幅咨询与争议解决（TBK 第 344 条消费者价格指数 12 个月平均值上限）；续约通知与 TBK 第 347 条 1 加 10 等于 11 年规则的应对；驱逐诉讼代理（Sulh Hukuk Mahkemesi）基于 TBK 第 350 条房东需要、TBK 第 351 条新业主需要、TBK 第 352 条租户违约以及 TBK 第 315 条付款迟延；强制调解程序代理（HUAK 第 18/B 条）；租金核定诉讼以及租金调整诉讼（TBK 第 138 条过分履行困难）；短期旅游租赁第 7464 号法律下的许可证获取代理（与文化与旅游部以及省级文化与旅游司协调）；第 634 号 Kat Mülkiyeti Kanunu 下的全体共有人书面同意获取程序；外国房东的税务规划咨询（Gayrimenkul Sermaye İradı 加 1995 年中土双边税收协定）；跨境争议中的取证与领事配合。我们的律师事务所不直接承担公证手续、TAPU 申请、土耳其注册会计师的税务申报、文化与旅游部许可证现场检查以及强制调解员的会议主持等需要相应资格人员的工作。第三方费用（涵盖公证、海牙公约附加证明、宣誓翻译员、法院费用、调解员费、专家鉴定费、文化与旅游部许可证费以及 TAPU 费用等）单独计算并全部开具正式发票。我们的律师事务所的管理合伙人 Mirkan Günay Topcu 律师，伊斯坦布尔律师协会注册号 67874。

对中国客户的标准代理服务覆盖完整生命周期，涵盖四个阶段。第一阶段是事前评估（持续 1 至 2 周），评估客户的房产情况、租赁目的（长期或者短期）、目标租户类型、预期租金收入、税务身份以及文件状态。第二阶段是合同设计与签约（持续 2 至 4 周），涵盖租赁合同起草（中英土三语）、租金涨幅条款的合规设计、TBK 第 342 条合规的押金管理、维修责任分配、必要的公证以及双语签约协调。对短期旅游租赁，还涵盖第 7464 号法律下的许可证申请代理（涵盖全体共有人书面同意获取、Madde 3/4 25% 限额评估、电子政务系统在线申请以及文化与旅游部跟进）。第三阶段是租赁期内的法律支持（持续性服务），涵盖续约通知、租金涨幅审查、维修争议以及租户违约通知。第四阶段是争议代理（如发生），涵盖强制调解（HUAK 第 18/B 条）加必要时的 Sulh Hukuk Mahkemesi 诉讼加必要时的执行办公室执行。整个过程的代理由我们的律师事务所团队按法定执业标准完成。详细的房地产法律咨询服务流程请参考我们的土耳其不动产法律咨询专页。

与中国客户的日常沟通通过电子邮件、微信、电话以及视频会议进行。书面法律咨询通常在一个工作日内回复初步意见，复杂租赁案件的详细策略意见书在三至五个工作日内出具。涉及具体法律意见的均以书面形式记录留底。复杂跨境事务（涉及中国境内文件认证、中国境内租户或者房东身份的协调以及跨境税务的协调）由我们的律师事务所与中国境内代理律师事务所、跨境财税顾问以及土耳其注册会计师的协作完成，明确划分各方的执业范围与法律责任。一家伊斯坦布尔律师事务所在土耳其房产租赁法领域的核心价值是事前的精细规划，我们的律师事务所的目标不是单一案件的胜诉，而是为客户建立长期、稳定、合规以及高效的租赁法律框架。详细的律师代理工作流框架请参考我们的土耳其房产租赁律师专页。

常见问题

外国人可以在土耳其租赁房产吗？ 可以。外国人（涵盖中国公民）可以自由地在土耳其租赁住宅或者商业房产，无需特殊许可。需要的核心要素涵盖三个层面：有效的护照、居留许可（如适用，特别用于居留许可申请）以及土耳其身份证号或者外国人身份号。对租赁合同本身，不强制公证，但实务中许多省级移民办公室在居留许可申请时要求公证的租赁合同或者电子政务系统中注册的租赁合同登记。2023 年 11 月 7 日中国正式加入海牙公约后，中国境内文件只需海牙公约附加证明即可在土耳其使用。
2026 年 5 月的法定租金涨幅上限是多少？ 32.43%，基于 TÜİK 2026 年 5 月 4 日发布的 4 月份通胀数据之消费者价格指数 12 个月平均值。这是 2026 年 5 月续约的住宅与商业租赁（首 5 年）的法定上限。计算公式为新租金等于现租金乘以 1.3243，例如 15,000 TL 变为 19,864.50 TL。这一上限是 TBK 第 344 条的强制规定，超过部分按强制规定无效。2026 年其他月份会根据 TÜİK 每月 3 日（或者后续工作日）公布的指数变动。
第 7409 号法律下的 25% 上限还适用吗？ 不。第 7409 号法律下的临时 25% 上限已于 2024 年 7 月 1 日终止。自该日期起，TBK 第 344 条规定的消费者价格指数 12 个月平均值上限重新成为唯一标准。25% 上限仅适用于住宅租赁，从未适用于商业租赁；商业租赁全程适用 TBK 第 344 条（带有 TBK 第 345 条 5 年规则的特殊修改）。
什么是 TBK 第 347 条的 1 加 10 等于 11 年规则？ 固定期限的住宅与有屋顶工作场所租赁合同期满后，除非租户在合同期满前至少 15 天书面通知房东不希望续约，否则合同将以同样的条件自动延长 1 年。在自首次自动延长起的 10 年期满后（即初始 1 年加 10 年累计延长后的第 11 年），房东可以在合同到期前至少 3 个月通过书面通知（公证催告函）终止合同，不需要任何特殊理由。Yargıtay HGK 在 2017/458 E.，2021/614 K.，2021 年 5 月 25 日号判决明确：在该期间签订新合同将使 10 年期限重新起算。这一规则只适用于房东。
房东可以基于哪些理由驱逐租户？ TBK 限定的有限驱逐事由：TBK 第 350 条房东本人、配偶以及直系亲属的居住或者工作场所需要（须真实、诚意以及必要）；TBK 第 350 条第 3 款重建或者基本翻新；TBK 第 351 条新业主在所有权获得 6 个月后的同类需要（须 1 个月内书面催告）；TBK 第 352 条第 1 款租户的书面驱逐声明；TBK 第 352 条第 2 款同一租赁年度的 2 次正当警告（未付租金）；TBK 第 352 条第 3 款租户在同一区有可居住住所；TBK 第 315 条付款迟延；以及 TBK 第 347 条 1 加 10 等于 11 年自动延长后的房东终止权。依 TBK 第 355 条 3 年再出租禁止规则，依 TBK 第 350 至 351 条驱逐的房东 3 年内不得将房产以更高价格出租给第三方。
TBK 第 315 条付款迟延的支付期是多长？ 这里的时限规定有三个层次：住宅与有屋顶工作场所至少 30 天；一般租赁至少 10 天；依 TBK 第 362 条的收益租赁至少 60 天。期限从书面催告送达次日起算。催告必须明确写出"终止与驱逐"意图，仅写"将采取法律途径"被最高法院视为不充分。执行办公室的第 13 号付款命令依 İİK 第 269 条具有 TBK 第 315 条催告同等效力。
强制调解什么时候开始适用？ 自 2023 年 9 月 1 日起，基于第 7445 号《一些法律修改法》增加的 HUAK 第 18/B 条，所有租赁关系下的纠纷必须先通过强制调解程序才能提起诉讼。这是一个诉讼条件：未经调解的诉讼将被法庭按程序性理由直接驳回。Yargıtay HGK 2023/995 与 2023/1251 号判决明确：诉讼条件的缺失不能事后补充完成。唯一例外是基于 İİK 的无判决执行驱逐：TBK 第 315 条付款迟延以及 TBK 第 352 条第 1 款书面驱逐声明的执行驱逐。
驱逐诉讼一般需要多长时间？ 典型时间表涵盖四个阶段：强制调解程序 4 至 12 周；如调解失败，Sulh Hukuk Mahkemesi 一审 9 至 18 个月；如有上诉（地区上诉法院加最高法院），再加 6 至 12 个月；执行阶段（执行办公室）2 至 6 个月。整体可能 12 至 30 个月。复杂案件可能更长。无判决执行驱逐（TBK 第 315 条与 TBK 第 352 条第 1 款）整体 2 至 6 个月更快。
什么是第 7464 号 Airbnb 法律？ 第 7464 号《关于住宅旅游目的出租及修改某些法律的法律》（2 Kasım 2023 RG 32357 sayılı，2024 年 1 月 1 日生效）为短期旅游租赁建立了根本性的新监管框架。任何一次性 100 天或者更短的住宅租赁都需要文化与旅游部签发的"旅游目的租赁许可证"（依 Madde 3/1）。许可证申请通过电子政务系统提交，60 天内审批，30 天内现场检查以及 15 天纠正期。施行细则规定在 28 Aralık 2023 RG 32413 sayılı 实施条例中。100 天以上的租赁依 Madde 1/3 不属于该法律范围。
Airbnb 许可证的核心申请要件是什么？ 涵盖三个核心要件：依 Madde 2/d 申请人必须是房产所有人或者拥有用益权或者地上权的人，长期租户不能申请许可证进行二次出租；依 Madde 3/3 所有楼层共有人全体书面同意（不是多数表决）；依 Madde 3/4 如建筑物有 3 个以上独立单元，同一申请人名下的旅游许可证不能超过总单元数的 25%。例外是依 Madde 3/10 高品质住宅（具备前台、保安、每日清洁以及健身房或者游泳池等服务的多个独立单元综合体）可以豁免全体同意与 25% 限额。Anayasa Mahkemesi 在 E. 2025/147，K. 2025/275 号决定中受理对 Madde 3/3 最后一句的合宪性审查。
没有 Airbnb 许可证的处罚是多少？ 2026 年水平：每个住宅每次违规罚款 100,000 TL（依 Madde 4/1-a），并给予 15 天获取许可证的期限。如经营者签订 100 天以上的租赁合同但在 1 年内对同一住宅签订 4 次以上不同的租赁合同（试图绕过法律），罚款 1,000,000 TL（依 Madde 4/1-g）。中介（涵盖 Airbnb 等平台或者本地代理）未尽尽职调查协助无证经营的，每个合同罚款 100,000 TL（依 Madde 4/1-d）。电子商务中介服务提供商经文化与旅游部 24 小时内警告后不撤除内容的，每个住宅 100,000 TL（依 Madde 4/1-e）。
外国房东在土耳其的租金收入如何征税？ 非居民中国房东（不在土耳其税务居住）的租金收入按 Gayrimenkul Sermaye İradı（房产资本收入）处理：如租户是公司或者自雇职业者，租户必须扣除 20% 的预提税作为最终税务义务；如租户是个人自住，无预提税，房东必须自行申报。1995 年中土双边税收协定第 6 条规定来自不动产的收入可以在不动产所在国（土耳其）纳税，但中国对该收入也保留征税权，通过避免双重征税的相关规定（外国税收抵免）实现。
什么是租金核定诉讼？ 这是租户或者房东向 Sulh Hukuk Mahkemesi 提起的诉讼，要求法庭核定争议租金的法律金额（基于 TBK 第 344 条上限或者商业 5 年规则下的市场金额）。常见情形涵盖三种：租户面临房东要求超过 TBK 第 344 条法定上限的涨幅；商业租户在 5 年期满后房东要求显著高于市场的金额；外币租金 5 年后双方不能就调整达成协议。诉讼前需通过 HUAK 第 18/B 条强制调解。法官根据邻近租赁的对比金额综合裁定，但公平原则仍适用，不允许过度涨幅。
商业租赁的 5 年规则是什么？ TBK 第 345 条与第 344 条第 3 款：商业租赁在头 5 年期间适用消费者价格指数 12 个月平均值上限（与住宅相同）；5 年后双方可以自由协商新租金，无指数限制；如双方不能达成协议，任何一方可以请求 Sulh Hukuk Mahkemesi 通过租金核定诉讼由法官根据市场条件设定新租金。外币租金（TBK 第 344 条第 4 款）在头 5 年不得修改，5 年后适用 TBK 第 138 条过分履行困难。
押金的法律规定是什么？ TBK 第 342 条规定住宅租赁的押金不得超过 3 个月租金的金额；押金必须存入双方共同名下的银行账户（典型是定期存款账户）或者由双方约定的方式管理；房东不得在租户未书面同意或者法院裁定的情况下单方面支取；租赁结束时押金须在合理期间内（通常 1 至 3 个月）返还，扣除任何合理的损害赔偿。租户在租赁结束后可以通过 HUAK 第 18/B 条强制调解加 Sulh Hukuk Mahkemesi 法律程序追讨未返还的押金。

关于 Mirkan Günay Topcu 律师

Mirkan Günay Topcu 律师是 ER&GUN&ER 律师事务所的管理合伙人，伊斯坦布尔律师协会注册执业律师，注册号 67874。Mirkan 律师专注于土耳其房产租赁法、房地产法、商业与公司法、合同法、国际仲裁与争议解决、税法、外国人法以及行政法领域，为本地与国际客户处理租赁合同的审查与起草、租金涨幅与争议（TBK 第 344 条消费者价格指数 12 个月平均值上限与 2026 年 5 月 32.43% 法定上限）、续约通知与 TBK 第 347 条 1 加 10 等于 11 年规则、驱逐诉讼代理（TBK 第 350 至 352 条与第 315 条三层时限）、强制调解（HUAK 第 18/B 条以及 Yargıtay HGK 2023/995 号判决）、短期旅游租赁第 7464 号法律下的许可证获取（涵盖 Madde 3/3 全体共有人书面同意、Madde 3/4 25% 限额以及 Madde 3/10 高品质住宅豁免）、外国房东的税务规划以及跨境租赁争议等案件。Mirkan 律师积累了多年涉及中国、欧洲、中东以及独联体国家的跨境房地产投资、租赁安排、Airbnb 运营以及跨境驱逐诉讼案件经验。

Mirkan 律师 2018 年毕业于伊斯坦布尔大学法学院，2022 年获加拉塔萨雷大学法学硕士学位，并于 2018 年获准加入伊斯坦布尔律师协会。在土耳其房产租赁法领域，他主导过涵盖中国房东（涵盖长期租赁与 Airbnb 短期租赁）、中国跨境租户（涵盖住宅与工作场所）、中国投资基金（涵盖多套住宅 Airbnb 运营）以及中国家庭（涵盖居留许可申请所需的租赁合同）等多类客户的中国当事人案件。他深刻理解涉外房产租赁事务的程序节奏、跨境文件认证的责任划分、Sulh Hukuk Mahkemesi 与强制调解的实务做法、第 7464 号 Airbnb 法律下的全体共有人书面同意获取与 25% 限额合规以及 1995 年中土双边税收协定下的非居民房东税务规划。这一深度使我们的土耳其律师事务所能够在中国跨境房产租赁领域提供整合性服务。

Mirkan 律师的执业语言为土耳其语和英语，与中国客户的沟通通过英语进行，复杂法律文件提供完整的英语书面翻译。他与中国境内代理律师事务所、跨境财税顾问、土耳其注册会计师、文化与旅游部各级办公室、土地登记局以及强制调解员的协作经验丰富。LinkedIn 联系：https://www.linkedin.com/in/av-mirkan-gunay-topcu-67a5a0166/

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土耳其房产租赁法