土耳其入籍后出售房产是许多中国投资者发现问题的时刻：持有了三年的产权证并不能直接过户给买家。土地登记处不会办理这笔交易，原因与产权归属无关。登记簿上记录的业主仍然是一名外国人，使用的是护照上的姓名和以 99 开头的外国人身份号码，而站在柜台前的人已经是土耳其公民，持有另一个身份证号，并且在许多情况下有了另一个法定姓名。同一处房产上还有一条批注，载明该房产三年内不得出售。两项记录都必须更新之后，土地登记处才会把业主视为有权处分该房产的人。

在土耳其执业的律师办理这类交易时，会在第一次会面就向当事人说明顺序，因为顺序本身就是关键。先更新登记簿上的身份，再解除三年批注，最后才是出售。顺序背后还有几个投资者往往到临近出售才会问的问题：三年究竟从哪一天起算；期限届满前解除批注或出售房产会发生什么；曾用于入籍申请的房产在法律上可以卖给谁；为什么回售给原开发商如今是一个严重风险；以及为什么三年后可以自由出售的房产，在五年内出售仍会产生一笔可观的所得税。本文以执业者向当事人解释的方式逐一回答这些问题，把土耳其入籍后出售房产还原为它在实践中的本来面目：三个登记程序加一个税务决定。

土耳其入籍后出售房产为何不能立即办理：一张产权证背后的两个登记问题

伊斯坦布尔律师事务所为通过房产取得土耳其国籍的中国投资者提供咨询时，先解释土地登记处如何识别业主。土耳其的土地登记系统以中央人口登记系统中的身份号码为依据记录每一位业主。购房时买家是外国人，登记记录使用的是外国人身份号码、护照上的姓名拼写和当时的国籍。总统令授予国籍后，人口登记系统为同一个人生成新的土耳其身份证号，原外国人身份号码随即停止使用。在土地登记处看来，登记簿上记录的业主与出示土耳其身份证的公民是两个不同的身份，直到一项正式的更新把两者关联起来。在此之前，无论是出售、赠与、设定抵押还是解除批注，任何处分行为都无法办理。

土耳其律师事务所随后解释第二项记录。依据《土耳其国籍法实施细则》，为入籍目的取得的房产必须在产权登记簿上载有一条批注，说明该房产三年内不出售。如果入籍是通过经公证的预售合同而非直接购买完成的，批注则载明该合同三年内不得转让或注销。批注以业主在土地登记处签署的书面承诺为基础，登记在登记簿的声明栏中。它不是抵押，也不向国家转移任何权利，但它是一项正式声明，表明该房产与一项入籍申请绑定，批注存续期间土地登记处不会登记出售。

土耳其本地律师办理过这类档案后指出，两个问题彼此独立。三年早已届满的业主在身份记录更新之前仍然不能出售，身份记录已经更新的业主在批注解除之前同样不能出售。带着买家、多年前凭外国护照办理的公证授权书和以旧姓名登记的产权证来到土地登记处的投资者，会发现这些文件没有一份是够用的。在我们向伊斯坦布尔各土地登记处提交的档案中，身份更新作为一项单独的先行程序完成，登记簿显示业主已按土耳其身份证号记录之后，才提出解除批注的申请。具体实务变量按主管部门和年份不同而有所调整，但各登记处的原则一致：登记簿必须先正确描述业主，才能应业主请求作出变更。

第一步：把产权登记从外籍身份更新为土耳其身份证号

在土耳其执业的律师从一开始就准确界定身份更新的性质，因为法律依据决定了土地登记处在没有法院裁定的情况下可以做什么。《土耳其民法典》规定，登记簿中的不准确之处，登记员只能在相关人员书面同意或法院裁定的情况下更正，简单的笔误除外，后者由登记员自行更正。《土地登记条例》进一步细化：登记簿的变更应权利人的请求或依据主管机关或法院的裁定作出；与所依据文件不符的简单更正由登记处自行办理；登记簿信息的更新和缺失信息的补充适用与业主身份信息更正相同的程序。条例还规定，任何此类更正或更新必须先向土地登记处提出申请，法院将该申请视为诉讼的前置条件。因此入籍后所需的更新并不是纠正错误，而是对一项在作出时准确、此后因业主民事身份变化而需要跟进的记录进行更新。

我们的律师事务所会准备登记员用以确认登记簿上的外籍业主与柜台前的土耳其公民为同一人所需的文件。核心材料包括土耳其身份证；显示取得国籍且在系统支持的情况下显示与新记录关联的原外国人身份号码的人口登记摘录；购房时使用的护照，用以把登记姓名与护照身份对应；以及产权证或产权信息。如果业主在入籍时取得了土耳其语的名或姓，还要加上证明该变更的人口记录，否则登记簿上的姓名与身份证上的姓名无法匹配。人口登记摘录在土耳其身份证号生效后几分钟内即可通过电子政务平台取得，平台提供列明曾用身份号码的版本时应选择该版本；身在境外的业主可通过土耳其领事馆取得同一摘录。预约通过土地登记处的在线预约系统办理，选择的业务类型应是身份信息更新而非出售；选错业务类型是预约被浪费的最常见原因，因为登记员无法在当天把一种业务转换为另一种。在我们办理的案件中，土地登记处对这项更新只收取周转基金服务费，不收取产权登记费；2026年调查之后，我们合作的登记处除身份证以及在有代理人时的授权委托书外，没有要求任何其他文件。具体实务变量按主管部门和年份不同而有所调整。

土耳其律师事务所特别提醒当事人注意一份文件：授权委托书。许多投资者在购房期间凭外国护照在土耳其公证处或领事馆签署了授权委托书，并以为它仍然可用。对于土耳其公民的交易，土地登记处要求授权委托书以土耳其身份证件为依据。土地登记总局面向外国投资者的官方指引确认，土耳其公民在境外土耳其领事馆签署的授权委托书必须以土耳其身份证为依据，而在外国公证处签署的授权委托书可以土耳其身份证或土耳其护照为依据。一份仅以外国护照号码识别委托人的授权委托书，描述的是一个在登记簿看来已不存在的人。如果业主身在境外并打算通过代理人完成更新、解除批注和出售，以土耳其身份为依据重新签署授权委托书是第一个实际步骤，在出售谈妥之前安排远比在柜台前才发现问题便宜得多。

第二步：解除三年禁售批注

土耳其本地律师经常在这一阶段纠正一个误解：批注不会在三年期满时自动消失。土地登记总局关于涉外业务的官方指引写明，三年期限届满后，批注由土地登记处应申请直接注销。这句话的两个要素承担着实际分量。注销是应申请作出的，这意味着业主或经授权的代理人必须提出申请；没有人申请，登记簿将无限期地保留批注。注销由土地登记处直接作出，这意味着不需要环境、城市化与气候变化部的批准，不需要人口与国籍部门的核准，也不需要移民管理部门的确认。登记员核对日期，确认期限已满，然后注销批注。在我们的实践中，所需文件是产权证、已更新的土耳其身份以及在适用时以该身份为依据的授权委托书，登记处对该登记收取周转基金费。申请之前，业主应先取得一份最新的登记摘录，业主本人名下的房产可通过电子政务平台查询，并阅读其中的声明栏：批注连同其日期和日志编号记录在那里，登记员将把该日期与日历对照。摘录中没有批注，意味着承诺从未登记（这会使入籍申请无法推进）或已经注销；摘录显示批注日期距今超过三年，意味着可以立即提出申请。

伊斯坦布尔律师事务所随后处理这类档案中比任何其他问题都更容易出错的一点：三年从哪一天起算。批注文本本身写的是自取得或声明之日起三年。房产是直接购买的，期限从购买在产权登记簿登记之日起算。承诺是针对已持有的房产事后作出的，期限从声明承诺之日起算。采用经公证预售合同结构的，期限从该合同登记批注之日起算。无论哪种情况，期限都不从授予国籍的总统令之日起算，后者往往晚了许多个月；也不从领取护照之日起算。按护照日期计算的投资者经常在期限实际上已经届满时断定自己仍受约束，或者在还剩几个月时断定自己已经自由。登记摘录显示取得的登记日期和批注日期，这两个日期足以解决问题。

土耳其律师事务所还解释期限届满前申请注销时土地登记处会怎么做。登记指引说得很明确：注销仍会办理，同时登记处通知省人口与国籍事务局和省移民管理局，以便考虑撤销国籍。批注存续期间完成的出售同样如此。土地登记处不会拒绝交易，它办理交易并予以报告。《外国投资者例外取得土耳其国籍的程序与原则》规定，细则所列条件未在规定期限内持续满足的，授予国籍的决定依据《土耳其国籍法》第31条撤销，第32条则把该撤销延伸至通过投资者取得国籍的配偶和子女。因此提前出售不会在柜台被阻止；它被允许办理，然后成为丧失当初为之购房的身份的依据。具体实务变量按主管部门和年份不同而有所调整，报告之后的后果在本所关于2026年调查后国籍被取消的文章中有详细说明。

三年承诺期内禁止什么、允许什么

我们的律师事务所几乎每周都会被问到，批注存续期间业主可以和不可以对房产做什么。承诺是不出售的承诺，在预售合同结构中则是不转让、不注销该合同的承诺。任何把所有权转移给他人的交易都落入其中：普通出售、卖给家庭成员、赠与、房产置换、把房产作为出资投入业主控制的公司。这些都是转让，只要有人申请，土地登记处都会登记，而每一项都会作为违反承诺的行为报告给国籍主管部门。投资者有时以为转给配偶或全资公司只是形式，不算数。在登记簿看来这是业主变更，后果与卖给陌生人完全相同。

在土耳其执业的律师就持有期提供咨询时，会把这些转让与所有权不变的处置区分开。把房产出租给租客不是转让，不受承诺限制；许多投资者在整整三年里都把公寓租了出去。以房产设定抵押为贷款担保本身也不是转让，土地登记处通常会为带批注的房产登记抵押，不过业主应记得抵押的执行会以强制出售告终，也应预料到部分登记处在为入籍房产登记抵押之前会提出询问。业主去世后的继承转移不是自愿处分，但已公布的指引对此种情形下承诺的处理并无足以作出确定表述的规定，面临这种情况的遗产应在行动前取得主管登记处的意见。具体实务变量按主管部门和年份不同而有所调整，出租之外的任何事项，稳妥的做法都是先书面询问土地登记处。

土耳其本地律师还会回答特殊情形的问题：被迫搬迁、医疗紧急情况、使继续持有房产成为不可能的财务崩溃。诚实的回答是，法律中没有困难豁免条款。土地登记处会办理出售，国籍主管部门随后按一般撤销规定重新评估档案。某个家庭的具体情况能否说服内政部不提议撤销，属于行政裁量，目前没有已公布的实践可循。处于这种境地的业主应当充分记录相关情况，考虑以房产抵押贷款能否撑到期限届满，并在签署任何文件之前寻求建议，因为提前出售的代价不是一笔罚款，而是每一位通过该投资取得国籍的家庭成员的身份。具体实务变量按主管部门和年份不同而有所调整。

土耳其入籍后出售房产可以卖给谁：买家范围比卖家预期的窄

土耳其律师事务所要告知的是多数卖家最难接受的一条信息：房产不能卖给想用它申请入籍的另一名外国人。土地登记总局面向外国投资者的官方门户写明，通过投资例外取得土耳其国籍的人，在房产取得规则的适用上被视为外国人；用于新入籍申请的房产，不得从此类人手中取得，也不得属于此类人在此前三年内转让给土耳其公民或公司的房产。土地登记处的实施指引更进一步：一处房产一旦成为投资合格证书的对象，即使承诺期已经届满、业主已经更换，也不能再作为另一名外国人入籍的依据。房产永久退出入籍市场。这项规则不是在出售本身时执行，而是在下一个环节执行：外国买家此后凭该房产申请投资合格证书时会被拒绝，因为证书程序会核查房产历史上是否已有证书、是否从例外取得国籍的人手中取得。对于正在进行土耳其入籍后出售房产的卖家而言，这意味着限制作用于买家的计划而非卖家的转让能力，这也正是卖家往往只在潜在买家撤回时才得知此事的原因。

伊斯坦布尔律师事务所把这项规则转化为市场的实际形态。曾用于入籍的房产的合格买家是土耳其公民、土耳其公司，以及为居住、租金收入或投资而购买、无意用该房产申请入籍的外国人。寻求入籍的外国人在伊斯坦布尔许多区的相应价位公寓市场中是最活跃的群体，而他们被排除在外。购买该房产的土耳其买家可以自由转售，但如果该土耳其买家在三年内转售给外国人，这名外国人同样不能用它申请入籍。指引中唯一的例外涉及通过归化者所拥有的公司按指引规定的项目条件开发和出售的房产，这与开发商相关，与单套公寓的个人业主无关。购房时被告知这套公寓很容易转售给"下一位投资者"的卖家应当重新校准预期：对这处房产而言，那样的买家并不存在。

土耳其本地律师为这些业主审阅出售要约时，会看到这一后果在价格上的体现。大量向入籍申请人推销的项目当初往往以反映入籍结果而非房产本身价值的溢价出售，而同一套公寓的转售市场如今限于只为公寓本身付款的买家，可能支撑不了原来的价格。这不是法律问题，但它决定法律建议的走向：需要实现特定金额的卖家，持有并出租到五年税务门槛也过去之后出售可能更合算；需要流动性的卖家则应参照同一栋楼内卖给土耳其买家的可比成交来设定预期。具体实务变量按主管部门和年份不同而有所调整，土地登记处核查买家意图的方式也各有不同，但规则本身通过投资合格证书程序执行，此后凭该房产申请入籍的外国买家只会被拒发证书。

向不寻求入籍的外国买家出售

我们的律师事务所办理向只为公寓本身购房的外国买家出售时会确认，外国人取得房产的一般规则适用于买家一方，而卖家的新身份改变了卖家一方适用的规则。依据《土地登记法》，外国自然人可以在土耳其取得房产，但受总统就国籍、总面积和一个区内可由外国人持有的比例所定限制的约束，并排除军事禁区和安全区。土地登记处在登记出售之前，会把买家国籍与允许国家名单核对，并把房产位置与军事区数据比对。这些核查是买家的事，但卖家应当知道它们存在，因为它们会增加时间，在少数地点甚至会使出售完全无法进行。

土耳其律师事务所解释付款文件。自2022年初起，在土耳其购房的外国自然人必须证明购房款已通过银行兑换为土耳其里拉，并取得外汇购买证明，土地登记处在登记出售前要求出示该证明。这项要求附着于交易的买家一方。已经是土耳其公民的卖家不受其约束，从卖家角度看这是一笔普通的国内交易。买家还需要持牌评估公司出具的评估报告，这是土地登记处对外国人取得房产的要求；如果涉及融资，卖家应预料到买家的银行会自行评估。经历过2026年评估欺诈调查的卖家会明白这些报告为何如今受到严格审查。

在土耳其执业的律师为这类交易起草买卖合同时，会注意上一节规则引出的一点。合同应当记载买家为居住或投资目的取得房产，并知悉该房产不能作为入籍申请的依据。这保护卖家免于日后被指称买家被误导相信房产符合条件，也避免买家申请投资合格证书被拒时产生争议。对意图坦诚的买家与对房产历史坦诚的卖家促成一笔能够完成的交易；无论如何都打算尝试入籍的买家，应当被直白地告知申请将会失败。具体实务变量按主管部门和年份不同而有所调整，土地登记处的合格性审查是执行规则的机制，但一份清晰的合同能避免双方在争执中走到那一步。

回购风险：把房产卖回给开发商或关联方

土耳其本地律师会在当事人提出之前先提出这个问题，因为当事人往往把它当作最省事的路径。许多入籍房产出售时附带一种非正式的默契，有时是书面的附带协议：三年期满后，开发商或其关联公司将按原价或接近原价回购公寓。2026年，这种默契成为两轮刑事行动的核心要素。检方描述的模式是：房产以虚增的评估价卖给外国买家，取得国籍后，房产被转回给卖方或其关联方。内政部因显示该模式的档案撤销了六千余人的国籍。三年后把房产卖回给原卖方或关联方，如今是最容易引起土地登记处和国籍主管部门审查的一种交易。

伊斯坦布尔律师事务所解释其中的法律机制。国籍是以法定金额的真实投资已经完成为基础授予的。预先安排的房产回转，尤其是价格与市场价值无关或伴随退款的回转，是原交易属于通谋、投资条件从未真正满足的证据。这一证据支持依据《土耳其国籍法》第31条以虚假陈述或隐瞒为由撤销国籍，并带来第32条附加于配偶和子女的后果。完成了真实购买、支付了真实价款并持有房产的卖家，向无关联买家正常出售时无需担心任何事情。同一位卖家接受开发商的回购要约，就把一份干净的档案变成了与检方描述的档案一模一样的东西。

土耳其律师事务所为卖家提供咨询时因此适用一条简单规则：买家与原卖方、开发商、安排购房的销售代理以及上述各方持有权益的任何公司都不应有关联。开发商主动提出回购的，业主应当拒绝并在公开市场寻找买家。业主受到承诺向开发商转售的附带协议约束的，该协议本身就是一项负债，在签署任何文件之前应当审查，因为履行它可能比违反它更危险。房产的历史在登记簿上一目了然：土地登记处能看到谁卖出、谁买入、现在谁在买。具体实务变量按主管部门和年份不同而有所调整，这类转让受到多大程度的主动审查也不固定，但2026年之后审慎的假设是回转一定会被审查。

税务：三年禁售批注与五年资本利得税规则之间的缺口

在土耳其执业的律师把这一节视为档案中最有价值的建议，因为它涉及卖家没有预料到会失去的钱。三年承诺是一项国籍规则。土耳其所得税对出售房产的个人另有规则，使用的是另一个期限。依据《所得税法》重复第80条，有偿取得的房产在取得后五个完整年度内出售所实现的收益，作为资本利得征税，五年从产权登记簿登记之日起算。三年后可以合法出售的房产，因此在资本利得规则下还要再待两年。第四年或第五年出售，没有国籍方面的后果，却完全暴露于所得税之下。五个完整年度之后出售，无论收益多大，都完全不在资本利得规则之内。

我们的律师事务所随后解释收益如何计算，因为计算结果常常出乎中国投资者的意料。收益以土耳其里拉计量。取得成本是购房时登记的里拉价值，在取得与出售之间生产者价格指数涨幅达到百分之十或以上时，按该指数进行通胀调整。从里拉售价中扣除调整后的成本、卖家的出售费用和已缴的产权登记费。得出的净收益减去年度免税额后，按累进所得税税率征税，2026年税率为百分之十五至百分之四十。2026年出售的免税额为150000土耳其里拉，2025年为120000里拉，每年重新评定。以美元付款、在里拉贬值期间持有公寓、并以等于或低于买入价的美元价格出售的投资者，经通胀调整后仍可能显示出可观的里拉收益，并因此欠税。通胀调整缓解了汇率变动的影响，但不能消除它，而免税额相对于涉及的金额而言很小。关于中国税务层面的处理，土耳其律师不作评估，应向中国的税务顾问咨询。

土耳其本地律师规划这类出售时因此建议当事人计算两个期限而非一个。当事人的情况允许时，持有房产至登记满五周年之后，可以完全消除资本利得风险并简化交易。当事人必须在第三年至第五年之间出售的，应在商定价格之前计算收益，卖家应预期在出售当年为土耳其申报年度所得税，居住在境外的卖家应就与居住国税务规则的相互作用寻求建议，这一部分土耳其律师不作评估。产权登记费与所得税是两回事：依据《规费法》，按真实价格向买家征收售价的百分之二、向卖家征收百分之二，合计百分之四。为减少规费而申报低于真实价格的金额是税务违法行为，税务管理部门一直通过"要求说明"程序和带罚款的核定积极追究，而在原购买已因其申报价值受到审查的市场中，低报转售价格恰恰会招来卖家应当避免的关注。具体实务变量按主管部门和年份不同而有所调整，免税额和税率档次会变，但五年规则本身一直稳定。

土耳其入籍后出售房产的交易顺序：时间线、授权委托书与成交日清单

伊斯坦布尔律师事务所以伊斯坦布尔各土地登记处的实际流程结束这份建议。第一，从登记摘录核实日期：取得的登记日期，三年承诺和五年税务期限都从这一天起算，以及批注的日期。第二，核查人口记录：土耳其身份证号已经生成，身份证上的姓名与产权证上的姓名对照，原外国人身份号码与新身份关联的记录得到确认。第三，通过土地登记处的在线预约系统预约身份更新，该更新作为一项独立业务按周转基金费办理。第四，另行提出解除批注的申请，期限届满后登记处直接办理。两项登记都出现在登记簿上之后，才预约出售。在我们办理的档案中，这些步骤分开并按此顺序进行；在我们打交道的登记处，试图在一次预约中合并办理没有成功过。每次预约通常当天即可完成，因此实际时间线取决于预约的可得性而非处理时间；在伊斯坦布尔繁忙的区，从预约到办理的间隔可能长于交易本身，受买家期限约束的业主应在签署买卖合同之前而非之后预约更新和解除批注。业主在同一承诺下持有多处房产的，每处房产有各自的批注，各自需要单独的解除申请，而身份更新只做一次，适用于业主名下的每一本产权证。具体实务变量按主管部门和年份不同而有所调整。

土耳其律师事务所随后处理代理问题，因为许多业主身在境外。用于更新、解除和出售的授权委托书应以土耳其身份证为依据，在土耳其领事馆签署，或在外国公证处签署后经海牙认证并由土耳其的宣誓翻译翻译。它应明确授权代理人申请更新土地登记簿中的身份信息、申请注销批注和承诺、出售并转让指定房产或委托人的全部房产，如有意图还应包括收取价款的权限。仅限于购房的授权委托书，或未提及批注的授权委托书，在解除步骤会被拒绝。家庭一同取得国籍而房产登记在一人名下的，出售只需该业主的授权，但家庭应当明白出售结束了所有人的入籍档案，批注解除之后任何人都不再需要作出进一步承诺。

在土耳其执业的律师出席成交时会带一份简短清单到柜台。卖家出示土耳其身份证，通过代理人办理的还要出示以该身份为依据的授权委托书。登记簿必须显示已更新的身份且没有批注。市政部门关于房产税已缴至当期的确认须事先取得，这是土地登记处的要求。强制地震保险必须有效。买家是外国人的，出示外汇购买证明和评估报告，土地登记处进行国籍和军事区核查。申报价格是真实价格，产权登记费在签署前由双方各按百分之二缴纳。出售在取得后五年内的，卖家离开柜台时带着一份次年三月要提交的纳税申报。这处房产，曾经的入籍投资，成为一笔普通交易中出售的普通资产；只要承诺得到遵守、原购买是真实的，家庭的国籍不受影响。相关内容可参阅本所关于土耳其投资入籍、外国人房产交易、外国投资者税务事务以及2026年投资入籍指南的页面。

常见问题

我为土耳其入籍购买的房产什么时候可以卖？自购买在产权登记簿登记之日起满三年，承诺是事后作出的则自声明之日起满三年，并且在你申请后土地登记处已正式解除批注。期限不从入籍决定之日或领取护照之日起算。查看产权登记摘录上的登记日期，起决定作用的是这个日期，不是入籍日期。
三年批注会自动取消吗？不会。土地登记处的指引写明，三年后批注由登记处应申请直接注销。没有人申请，批注就无限期留在登记簿上。注销不需要任何部委批准，登记员核对日期后按周转基金费注销该记录。
土地登记处为什么说我的产权还登记在外国人名下？因为你购房时登记簿把你记录为持有外国人身份号码的外国人，而你的入籍在人口登记系统中生成了新的土耳其身份证号。在土地登记处把产权更新为你的土耳其身份之前，两条记录描述的是不同的人，任何交易都无法办理。在我们办理的档案中，这项更新是在解除批注之前完成的一项单独业务，登记处对此只收取周转基金费。
我入籍时取了土耳其语名字，有什么影响？这使身份更新从程序性步骤变成必需步骤。产权登记簿上是你的护照姓名，身份证上是你的土耳其语姓名。土地登记处将用显示姓名变更和取得国籍的人口记录，连同购房时使用的护照，把两者对应起来。三样都要带上。
身份更新和解除批注需要哪些文件？你的土耳其身份证、显示取得国籍和原外国人身份号码的人口登记摘录、购房时使用的护照、以及产权证或产权信息。由代理人办理的，还需要以你的土耳其身份证为依据签发的授权委托书。2026年调查之后，我们合作的登记处除身份和授权委托书外没有要求其他文件。
我购房时签的授权委托书还能用吗？通常不能。那份文件以你的外国护照识别你，而对于土耳其公民的交易，土地登记处要求以土耳其身份证为依据的授权委托书。它还应明确涵盖更新登记簿中的身份信息、申请注销批注和出售房产。在出售谈妥之前重新办理授权委托书。
三年内出售会发生什么？土地登记处办理出售并报告给省人口与国籍事务局和省移民管理局。国籍主管部门随后重新评估档案，依据例外取得的程序与原则，入籍决定可依《土耳其国籍法》第31条撤销。依第32条，撤销延伸至通过你取得国籍的配偶和子女。立法中没有困难豁免。
三年内可以出租或抵押房产吗？出租不是转让，不受限制。设定抵押也不是转让，登记处通常会登记，不过抵押的执行会以强制出售告终，部分登记处在为入籍房产登记抵押前会提出询问。赠与、置换和向公司出资属于转让，违反承诺。
可以卖给想要土耳其国籍的另一名外国人吗？不可以。官方指引把通过投资取得国籍的人视为房产取得目的上的外国人，从此类人手中取得的房产不能用于新的入籍申请。曾成为投资合格证书对象的房产，任何人都不能再用它入籍。你的买家是土耳其公民、土耳其公司和为房产本身购买的外国人。
如果我卖给土耳其公民，那位买家能卖给外国人入籍吗？自你转让起三年内不能，实际上根本不能，因为房产一旦载有投资合格证书，本身就被排除在进一步的入籍用途之外。土耳其买家可以自由转售给任何人，但此后任何外国买家都不能用该房产申请入籍。
开发商提出回购公寓，我该接受吗？不该。三年后把房产回转给原卖方或关联方，正是2026年刑事行动认定为通谋交易证据的模式，它支持以虚假陈述为由撤销国籍。在公开市场卖给无关联的买家。如果你签过承诺向开发商转售的附带协议，在履行之前先让律师审查。
三年后出售要缴税吗？可能要。《所得税法》中的资本利得规则使用的是自登记起五年，不是三年。第四年或第五年出售，按以里拉计算的收益征税，指数涨幅达到百分之十时取得成本按通胀调整，扣除费用和2026年150000里拉的免税额后，按百分之十五至百分之四十的税率征税。五个完整年度之后出售完全不在该规则之内。
我按美元算没有赚钱，为什么还会欠税？因为收益以里拉计量。购买与出售之间里拉贬值的，即使美元价格下跌，里拉售价也可能超过经调整的里拉取得成本。通胀调整减轻了影响但不能消除它，年度免税额相对于房产价值而言很小。在商定价格之前先计算收益，情况允许的话考虑持有到五周年之后。
出售时要缴哪些费用？依据《规费法》，产权登记费按真实售价向买家征收百分之二、向卖家征收百分之二。身份更新、解除批注和出售分别收取周转基金费。房产税须缴至当期，强制地震保险须有效。为减少规费而申报低于真实价格的金额是税务违法行为，税务管理部门会通过要求说明程序和带罚款的核定追究。
我住在境外，整个流程可以不用我到场吗？可以，由持有以你的土耳其身份在土耳其领事馆签发、或在外国公证处签发并经海牙认证和宣誓翻译的授权委托书的代理人办理，委托书涵盖身份更新、解除批注和出售。身份更新和解除批注通过土地登记处的在线系统分别预约，之后办理出售。为每一步预留时间，不要计划一次性办完。

关于作者

Mirkan Günay Topcu 律师是 ER&GUN&ER 律师事务所的管理合伙人，伊斯坦布尔律师协会注册执业律师，注册号 67874。2018年毕业于伊斯坦布尔大学法学院，同年获准加入伊斯坦布尔律师协会，2022年取得加拉塔萨雷大学私法硕士学位。Mirkan 律师积累了多年涉及中国、欧洲、中东以及独联体国家的跨境法律实务经验，执业重点为土耳其国籍与移民法、外国人房产交易以及行政诉讼。

他的国籍业务覆盖投资入籍档案的全部生命周期：取得与合格证书阶段、持有期，以及更新产权登记、解除承诺并出售房产的入籍后阶段。他为已成为土耳其公民的外国人，尤其是中国投资者，提供伊斯坦布尔各土地登记处的产权更新、批注解除、面向合格买家的转售结构设计、避免招致审查的回转交易、对照五年资本利得规则安排出售时机，以及准备能够被这些交易接受的授权委托书等方面的咨询。

他与伊斯坦布尔律师协会注册号 68266 的 Enes Erdoğan 律师、注册号 65729 的 Emircan Erkılınç 律师共同执业。本所当事人以在土耳其有法律事务的外国个人与外国企业为主。所有委托均以书面协议和授权书建立，所有费用凭正式收据收取，公证、宣誓翻译、海牙认证与土地登记费用在过程中另行产生。他的职业资料见 LinkedIn。

如果你通过房产取得了土耳其国籍并计划出售，第一步是取得最新的产权登记摘录和人口记录，在接触任何买家之前把登记日期、批注日期和身份信息相互核对。

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土耳其入籍后出售房产：身份更新与三年禁售批注解除